Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển biến mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2026‑2028, thành phố dự kiến sẽ có thêm khoảng 279.000 m² văn phòng hạng A, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây. Dưới đây là phân tích chi tiết về nguồn cung, nhu cầu và những xu hướng quan trọng mà các chủ nhà và nhà đầu tư cần nắm bắt.

Tổng quan nguồn cung văn phòng Hà Nội năm 2025

Các dự án hạng B mới

Năm 2025, thị trường bổ sung ba dự án hạng B: ThaiSquare Caliria (khu Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu phía Tây). Tổng diện tích hơn 96.200 m², đẩy tổng nguồn cung cho thuê lên 1,85 triệu m².

Mức hấp thụ và giá thuê

Diện tích hấp thụ đạt hơn 78.000 m², tương đương năm 2024, cho thấy thị trường duy trì ổn định. Giá thuê trung bình hạng A giữ mức 30,0 USD/m²/tháng, tăng 2,3 % so với năm trước. Hạng B có giá 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ trống

Do không có nguồn cung hạng A mới trong Q4/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm quý, còn hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm quý, lên 19,3 %.

Nhu cầu và ngành dẫn đầu

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch. Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.

Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới

Áp lực lên tỷ lệ trống và chiến lược giá

Với nguồn cung dồi dào, tỷ lệ trống dự kiến sẽ tăng, buộc các chủ nhà phải điều chỉnh giá thuê để duy trì sức hút. Chiến lược giá cạnh tranh, kèm theo các ưu đãi dịch vụ, sẽ là chìa khóa giữ chân khách thuê.

Hạ tầng và tiện ích – lợi thế tăng giá trị

Mạng lưới Metro đang mở rộng qua các khu vực trọng điểm, giúp cải thiện kết nối và tăng giá trị bất động sản. Đồng thời, nhu cầu về trải nghiệm nhân viên khiến các chủ nhà cần tích hợp dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe và không gian cộng đồng.

Định hướng nâng cấp tòa nhà cũ

Để đáp ứng xu hướng văn phòng thông minh và bền vững, các dự án cũ cần cải tạo, lắp đặt hệ thống IoT, tối ưu năng lượng và tạo môi trường làm việc xanh.

Kết luận

Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ chứng kiến một làn sóng cung mới mạnh mẽ trong 2026‑2028, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra thách thức về quản lý tỷ lệ trống và duy trì mức giá hợp lý. Các chủ nhà nên tập trung vào hạ tầng kết nối, tiện ích đa dạng và công nghệ thông minh để nâng cao giá trị tài sản và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp.

Bạn có dự định đầu tư vào văn phòng Hà Nội trong những năm tới? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi chúng tôi để nhận những phân tích sâu hơn về bất động sản Việt Nam.