Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển biến mạnh mẽ. Trong giai đoạn 2026‑2028, thành phố dự kiến sẽ có thêm khoảng 279.000 m² văn phòng hạng A, tập trung chủ yếu tại khu Tây Hồ Tây. Dưới đây là phân tích chi tiết về nguồn cung, nhu cầu và những xu hướng quan trọng mà các chủ nhà và nhà đầu tư cần nắm bắt.

Tổng quan nguồn cung văn phòng Hà Nội năm 2025

Các dự án hạng B mới

Năm 2025, thị trường bổ sung ba dự án hạng B: ThaiSquare Caliria (khu Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu phía Tây). Tổng diện tích hơn 96.200 m², đẩy tổng nguồn cung cho thuê lên 1,85 triệu m².

Mức hấp thụ và giá thuê

Diện tích hấp thụ đạt hơn 78.000 m², tương đương năm 2024, cho thấy thị trường duy trì ổn định. Giá thuê trung bình hạng A giữ mức 30,0 USD/m²/tháng, tăng 2,3 % so với năm trước. Hạng B có giá 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ trống

Do không có nguồn cung hạng A mới trong Q4/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm quý, còn hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm quý, lên 19,3 %.

Nhu cầu và ngành dẫn đầu

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch. Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.

Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới

Áp lực lên tỷ lệ trống và chiến lược giá

Với nguồn cung dồi dào, tỷ lệ trống dự kiến sẽ tăng, buộc các chủ nhà phải điều chỉnh giá thuê để duy trì sức hút. Chiến lược giá cạnh tranh, kèm theo các ưu đãi dịch vụ, sẽ là chìa khóa giữ chân khách thuê.

Hạ tầng và tiện ích – lợi thế tăng giá trị

Mạng lưới Metro đang mở rộng qua các khu vực trọng điểm, giúp cải thiện kết nối và tăng giá trị bất động sản. Đồng thời, nhu cầu về trải nghiệm nhân viên khiến các chủ nhà cần tích hợp dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe và không gian cộng đồng.

Định hướng nâng cấp tòa nhà cũ

Để đáp ứng xu hướng văn phòng thông minh và bền vững, các dự án cũ cần cải tạo, lắp đặt hệ thống IoT, tối ưu năng lượng và tạo môi trường làm việc xanh.

Kết luận

Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ chứng kiến một làn sóng cung mới mạnh mẽ trong 2026‑2028, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra thách thức về quản lý tỷ lệ trống và duy trì mức giá hợp lý. Các chủ nhà nên tập trung vào hạ tầng kết nối, tiện ích đa dạng và công nghệ thông minh để nâng cao giá trị tài sản và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp.

Bạn có dự định đầu tư vào văn phòng Hà Nội trong những năm tới? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi chúng tôi để nhận những phân tích sâu hơn về bất động sản Việt Nam.

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ và nguồn cung mới bắt đầu ảnh hưởng tới giá thuê.

1. Tổng quan thị trường văn phòng Hà Nội

Theo báo cáo của Savills, đến cuối quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ duy trì mức ổn định đã được ghi nhận trong 5 năm qua, với tỷ lệ lấp đầy và mức giá thuê không có biến động mạnh giữa các phân khúc.

2. Hiệu suất các hạng văn phòng

Hạng A

Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78% – giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy áp lực giảm nhu cầu đối với các tòa nhà cao cấp.

Hạng B

Đạt 81% lấp đầy, tăng 2 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước, phản ánh việc hấp thụ dần nguồn cung mới từ cuối 2024 và việc loại bỏ các dự án hoạt động yếu.

Hạng C

Vẫn là phân khúc mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy 92%, chứng tỏ nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng ở các khu vực phi trung tâm.

3. Đánh giá khu trung tâm (CBD)

Chỉ số văn phòng CBD đạt 94 điểm, tăng 5 điểm theo quý và 7 điểm so với năm trước, cho thấy nhu cầu thuê cao. Giá chào thuê trung bình là 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1% theo quý và 3% theo năm nhờ nguồn cung hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96% sau khi loại bỏ một số dự án yếu, minh chứng cho sự cạnh tranh gay gắt tại các vị trí đắc địa.

4. Tiềm năng khu vực ngoại CBD (non‑CBD)

Chỉ số tăng lên 79 điểm – tăng 1 điểm theo quý nhưng giảm 4 điểm so với năm trước. Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm theo năm do nguồn cung mới gia nhập thị trường. Giá thuê ổn định theo quý và tăng 2% theo năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền giá tại các khu vực ven đô đang phát triển mạnh.

5. Xu hướng và dự báo

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực phát triển mới, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Nguồn cung mới này có thể làm thay đổi cân bằng trong các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi doanh nghiệp không còn bị ràng buộc bởi vị trí khách hàng và tìm cách tối ưu chi phí thuê.

6. Kết luận

Văn phòng cho thuê Hà Nội đang hướng tới một môi trường cân bằng hơn, với các dự án kém hiệu quả dần ra khỏi thị trường và nguồn cung mới tạo ra cơ hội cho doanh nghiệp tái cấu trúc không gian làm việc. Để nắm bắt xu hướng, các nhà đầu tư và người thuê nên theo dõi sát sao các chỉ số lấp đầy, giá thuê và tiềm năng phát triển của các khu vực mới.

Bạn có câu hỏi nào về thị trường văn phòng Hà Nội? Hãy để lại bình luận hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, đồng thời chuyển dịch sang các không gian xanh và công nghệ cao.

Tổng quan nguồn cung Q1/2025

Quý I/2025, thị trường ghi nhận 5.000 m² văn phòng mới từ dự án CT Prime Tower, nâng tổng nguồn cung lên 1.639.226 m². Đây là một dấu hiệu phục hồi nhẹ nhưng đáng chú ý sau những tháng đầu năm khó khăn.

Dự án CT Prime Tower

Dự án này cung cấp 5.000 m² văn phòng hạng A và B, nằm trong khu vực đang phát triển mạnh mẽ của thành phố, góp phần đa dạng hoá lựa chọn cho nhà đầu tư và khách thuê.

Hiệu suất lấp đầy và xu hướng cầu

Phân khúc hạng A đạt 89,35 % tỷ lệ lấp đầy, tăng 2,25 điểm so với quý trước và 4,45 điểm so với cùng kỳ 2024. Phân khúc hạng B cũng cho thấy sức mạnh ổn định với 89,96 %, tăng 3,34 điểm quý và 3,55 điểm năm trước.

Ngành công nghệ thông tin, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao là những nhóm khách hàng chủ lực, ưu tiên các tòa nhà có chứng chỉ xanh và giải pháp thông minh.

Giá thuê ổn định, cân bằng thị trường

Giá thuê hạng A hiện ở mức 54,05 USD/m²/tháng, tăng 0,7 % so với quý trước nhưng giảm 3,7 % so với năm 2024, cho thấy chiến lược giá đang được điều chỉnh để duy trì tính cạnh tranh. Hạng B có mức giá 34,17 USD/m²/tháng, tăng gần 1 % quý và 0,8 % năm.

Triển vọng nguồn cung 2025‑2027

Theo Cushman & Wakefield, TP.HCM sẽ bổ sung gần 114.000 m² trong năm 2025 và khoảng 150.000 m² trong hai năm tiếp theo, tập trung ở Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng. Sự gia tăng này tạo cơ hội nhưng cũng đặt ra thách thức về tỷ lệ hấp thụ.

Chiến lược của chủ đầu tư

Để duy trì lợi thế, các chủ đầu tư cần tập trung vào:

• Đáp ứng nhu cầu không gian làm việc linh hoạt, thiết kế hiện đại.
• Đầu tư vào các giải pháp xanh, chứng chỉ LEED/BREEAM.
• Giữ mức giá ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ để thu hút khách thuê.

Kết luận

Với nguồn cung dồi dào và xu hướng khách thuê ngày càng ưu tiên môi trường xanh và công nghệ, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư trong ba năm tới. Đừng bỏ lỡ cơ hội nắm bắt xu hướng – hãy theo dõi các dự án mới và điều chỉnh chiến lược cho thuê ngay hôm nay.

Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang đi vào giai đoạn phân hoá sâu sắc, với chênh lệch giá thuê và xu hướng “chạy đua chất lượng” ngày càng rõ rệt.

Giá thuê văn phòng: So sánh Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh

Theo báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank, mức giá thuê văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, chênh lệch vẫn đáng kể: 33,2 USD/m²/tháng ở TP.Hồ Chí Minh so với 19,7 USD/m²/tháng tại Hà Nội.

Cung và nhu cầu: Động lực thị trường

Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội (2,1 triệu m²). Dù nguồn cung ở TP.Hồ Chí Minh ít hơn, hơn 40% diện tích đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng bền vững. Năm 2025, thị trường TP.Hồ Chí Minh hấp thụ ròng 52.800 m², chủ yếu từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội ghi nhận hấp thụ ròng 44.300 m², phần lớn nhờ các công ty công nghệ nước ngoài.

Xu hướng “chạy đua chất lượng” và tiêu chuẩn xanh

Cả hai thành phố đều chứng kiến khách thuê chuyển dịch sang các tòa nhà mới, vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh. Điều này làm giảm sức ép giảm giá và đẩy mạnh việc đầu tư vào các dự án văn phòng đạt chuẩn môi trường.

Dự báo 2026: Nguồn cung mới và triển vọng

Năm 2026, TP.Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A tại khu trung tâm (CBD). Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu vực Tây Hồ Tây – tiềm năng trở thành trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô.

Nhận định của chuyên gia: Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, cho rằng thị trường văn phòng đang chuyển sang giai đoạn cân bằng, không còn thu hẹp mà tập trung vào chất lượng và bền vững. “Tại TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt để đáp ứng áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ các công ty công nghệ và logistics vẫn mạnh mẽ,” ông nói. “Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy chuyển đổi dài hạn, với các văn phòng xanh trở thành chuẩn mực mới và khu vực Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới.”

Nhìn chung, thị trường văn phòng Việt Nam đang tiến tới một môi trường cạnh tranh chọn lọc, nơi yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ quyết định thành công của các dự án và khu vực.