Trong năm 2025, nguồn cung nhà ở tăng mạnh nhưng giá bất động sản vẫn duy trì mức tăng đáng kể, tạo nên một bức tranh hỗn hợp cho thị trường.

Nguồn cung nhà ở cải thiện rõ rệt

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước đã cấp phép 241 dự án mới, tương đương khoảng 120.034 căn hộ và lô đất. Đang triển khai có 1.862 dự án với gần 772.000 căn, trong khi 298 dự án đã hoàn thành đưa ra thị trường hơn 151.000 căn. Đáng chú ý, căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh xu hướng đô thị hoá theo chiều cao.

Trong phân khúc nhà ở thương mại, quý IV/2025 ghi nhận 25 dự án mới (hơn 10.000 căn) và 45 dự án hoàn thành (gần 15.700 căn). Toàn năm, số dự án mới đạt 93 dự án (≈37.700 căn), dự án hoàn thành 88 dự án (≈30.000 căn) và 300 dự án đủ điều kiện bán trong tương lai (≈108.700 căn). Các con số này tăng lần lượt 17%, 27% và 47% so với 2024, cho thấy nguồn cung “trên giấy” và nguồn cung sắp vào thị trường đã được cải thiện đáng kể.

Giá bất động sản vẫn “leo thang”

Mặc dù nguồn cung tăng, giá căn hộ chung cư trên toàn quốc vẫn tăng 20‑30% so với 2024, một số khu vực thậm chí vượt 40%. Đà tăng tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, chiếm tỷ trọng lớn trong rổ hàng mới.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 23%, với giá trung bình 111 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, các phân khúc khác cũng tăng giá: biệt thự và nhà liền kề tăng 10‑20% (đôi nơi lên tới 20‑30%); đất nền trên thị trường thứ cấp tăng 20‑25%, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và quy hoạch rõ ràng.

Thị trường giao dịch sôi động

Thanh khoản thị trường vẫn mạnh mẽ, đặc biệt trong các tháng cuối năm. Quý IV/2025 ghi nhận 151.382 giao dịch bất động sản, tăng 10% so với quý III và 35% so với cùng kỳ 2024.

Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt gần 37.900 giao dịch; giao dịch đất nền lên tới hơn 113.500 giao dịch, chiếm tỷ trọng lớn. Toàn năm, tổng giao dịch bất động sản đạt khoảng 579.700, tăng gần 8% so với 2024. Đất nền vẫn là phân khúc chủ lực với hơn 441.600 giao dịch, trong khi căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 138.000 giao dịch.

Chính sách và lời kêu gọi của Thủ tướng

Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu giảm giá nhà ở thương mại để bảo vệ người dân.

Trong phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở (13/1), Thủ tướng nhấn mạnh mọi chính sách phải hướng tới người dân, không để ai bị bỏ lại phía sau. Ông đề nghị rà soát, cắt giảm các thủ tục rườm rà, giảm chi phí tuân thủ và đặc biệt kêu gọi kéo giảm giá nhà ở thương mại, nhất là chung cư, xuống mức hợp lý, phù hợp với sự phát triển chung của đất nước.

Đây là một tín hiệu quan trọng cho các nhà đầu tư và nhà phát triển dự án, đồng thời tạo cơ hội cho người mua nhà tiếp cận giá cả ổn định hơn trong bối cảnh giá vẫn đang “leo thang”.

Dư nợ tín dụng bất động sản đã chạm mức 2 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% chỉ trong một năm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, xu hướng tăng đều qua các quý trong năm 2025 đã đưa tổng dư nợ lên mức kỷ lục, đồng thời tạo ra những rủi ro tiềm ẩn cho hệ thống tài chính.

Tổng quan dư nợ tín dụng bất động sản Q4/2025

Đến cuối quý IV/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này không chỉ phản ánh dòng vốn quay trở lại thị trường sau giai đoạn trầm lắng, mà còn cho thấy áp lực tài trợ mạnh mẽ cho các dự án bất động sản.

Cơ cấu dư nợ theo loại dự án

• Dự án khu đô thị và nhà ở: từ 481.017 tỷ đồng (Q1/2025) lên 628.654 tỷ đồng (Q4/2025).
• Đầu tư, kinh doanh bất động sản: tăng từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng.
• Cho thuê văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà: phần còn lại của dư nợ.

Động lực và bối cảnh pháp lý

Bộ Xây dựng cho rằng mức tăng này phản ánh việc giải quyết dần các vướng mắc pháp lý của dự án, đồng thời dòng vốn đang tập trung vào phân khúc ở thực và phát triển đô thị bền vững.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vốn FDI

Trong bối cảnh tín dụng tăng, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận biến động đáng chú ý:

• Thị phần trái phiếu bất động sản tăng từ 7,4% (tháng 10) lên 38,6% (tháng 11), sau đó điều chỉnh về 28% (tháng 12).
• Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tăng mạnh cuối năm, cho thấy khả năng tiếp cận vốn cải thiện dù doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lãi suất cao.

Về vốn ngoại, tính đến cuối năm 2025, lĩnh vực bất động sản thu hút 8,1 tỷ USD vốn FDI mới, chiếm hơn 21% tổng vốn FDI và tăng gần 13% so với năm trước.

Những lo ngại từ các chuyên gia

Giới phân tích cảnh báo rằng, dù dòng vốn quay lại là dấu hiệu tích cực, nhưng việc tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế có thể tạo ra rủi ro mất cân đối. Nếu tiếp tục dồn vốn vào các phân khúc đầu cơ, nguy cơ nợ xấu và áp lực thanh khoản sẽ gia tăng.

Kiến nghị kiểm soát dòng vốn

Chuyên gia đề xuất các biện pháp sau:

• Ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
• Đa dạng hoá nguồn vốn sang các ngành sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh.
• Thắt chặt quản lý rủi ro tín dụng, đặc biệt với các dự án bất động sản có mức độ rủi ro cao.

Phản hồi của nhà nước

Trong phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường. Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính để thực hiện các biện pháp quản lý rủi ro, đồng thời duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm.

Việc cân bằng giữa hỗ trợ phát triển đô thị và bảo vệ an toàn tài chính sẽ là thách thức then chốt trong những tháng tới.

Phương Uyên