Nội dung chính
Quy hoạch 105 khu chế xuất và khu công nghiệp tại TP.HCM đang mở ra một chương mới đầy tiềm năng, định hình lại toàn bộ bản đồ bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam.
Theo dữ liệu mới nhất từ Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA), bức tranh công nghiệp của thành phố sau khi thực hiện các điều chỉnh quy hoạch đang thể hiện một quy mô cực kỳ ấn tượng. Cụ thể, TP.HCM hiện sở hữu mạng lưới 105 khu chế xuất (KCX) và khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích lên tới hơn 50.288 ha, chiếm khoảng 7,4% diện tích tự nhiên của toàn thành phố.
Cấu trúc hạ tầng công nghiệp: Từ vận hành ổn định đến quỹ đất dự phòng
Nhìn vào phân lớp cấu trúc hiện tại, chúng ta có thể thấy một sự chuyển dịch rõ rệt giữa các nhóm khu công nghiệp. Trong tổng số 105 khu, đã có 66 KCX và KCN được thành lập với diện tích hơn 27.270 ha. Trong đó, nhóm đang vận hành thực tế bao gồm 3 KCX và 55 KCN (diện tích hơn 22.410 ha) đóng vai trò là động lực tăng trưởng chính. Với tỷ lệ lấp đầy đạt xấp xỉ 80%, nhóm này chứng tỏ sức hút mãnh liệt của bất động sản công nghiệp TP.HCM đối với các dòng vốn FDI.
Tuy nhiên, áp lực về quỹ đất sạch đang dần hiện hữu khi các khu công nghiệp hiện hữu gần như đã chạm ngưỡng tối ưu. Để giải quyết bài toán này, thành phố đã chuẩn bị sẵn các lớp đệm chiến lược:
- Nhóm sẵn sàng: 8 KCN và 5 KCN mở rộng đã thành lập nhưng chưa đi vào hoạt động (quy mô 4.860 ha), đóng vai trò là nguồn cung dự phòng ngắn hạn.
- Nhóm tiềm năng: 39 KCN nằm trong quy hoạch nhưng chưa thành lập, với diện tích cực lớn lên đến hơn 23.000 ha. Đáng chú ý, KCN Vĩnh Lập (750 ha) đã hoàn tất quy hoạch phân khu và đang chờ đợi nhà đầu tư phù hợp.
Lộ trình hiện thực hóa quy hoạch: Chìa khóa thúc đẩy tăng trưởng
Dư địa phát triển là rất lớn, nhưng thách thức nằm ở tốc độ triển khai quy hoạch chi tiết. Để không bỏ lỡ nhịp độ dịch chuyển sản xuất toàn cầu, HEPZA đã vạch ra một lộ trình cụ thể nhằm “lấp đầy” khung pháp lý cho các khu đất này:
- Năm 2026: Tập trung lập quy hoạch cho 8 KCN với tổng diện tích 5.374 ha.
- Năm 2027: Tiếp tục triển khai thêm 10 KCN (quy mô 4.657 ha).
- Năm 2028: Mở rộng thêm 4 KCN (1.100 ha) và hoàn tất quy hoạch phân khu cho 9 KCN còn lại (7.194 ha).
Việc tuân thủ nghiêm ngặt lộ trình này sẽ tạo ra một mặt bằng hạ tầng pháp lý đồng bộ, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và triển khai dự án ngay khi có chủ trương.
Chiến lược lựa chọn nhà đầu tư: Ưu tiên chất lượng thay vì số lượng
Một điểm cực kỳ quan trọng trong tư duy quản lý mới của TP.HCM là việc không mở rộng bằng mọi giá. Thay vào đó, thành phố đang hướng tới sự phát triển bền vững và thông minh thông qua việc sàng lọc nhà đầu tư khắt khe dựa trên Nghị định 35/2022/NĐ-CP.
Khi các quy hoạch phân khu được phê duyệt, việc lựa chọn đối tác sẽ dựa trên 4 trụ cột cốt lõi:
- Năng lực pháp lý: Đảm bảo hồ sơ năng lực và sự tuân thủ quy định nhà nước.
- Kinh nghiệm thực chiến: Đánh giá qua quy mô, tiến độ và hiệu quả của các dự án hạ tầng công nghiệp hoặc bất động sản công nghiệp đã thực hiện.
- Năng lực kỹ thuật: Sự tương thích với quy hoạch chi tiết và các yêu cầu công nghệ cao.
- Tài chính – Thương mại: Đảm bảo nguồn vốn dồi dào và tính khả thi kinh tế trong dài hạn.
Cách tiếp cận này khẳng định tầm nhìn của TP.HCM trong việc xây dựng các khu công nghiệp thế hệ mới: Hiện đại, xanh và có hàm lượng công nghệ cao, thay vì các mô hình thâm dụng lao động và tài nguyên cũ.
Lời kết và Góc nhìn chuyên gia
Sự hình thành mạng lưới 105 khu công nghiệp không chỉ là bài toán về diện tích, mà là chiến lược tái cấu trúc nền kinh tế của TP.HCM. Đối với các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, đây là tín hiệu cực kỳ tích cực về nguồn cung dài hạn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tốc độ giải phóng mặt bằng và tiến độ quy hoạch phân khu mới là biến số quyết định thời điểm vàng để gia nhập thị trường.
Theo bạn, yếu tố nào sẽ là then chốt để các KCN mới tại TP.HCM thu hút được các tập đoàn công nghệ lớn như Apple hay Samsung? Hãy để lại ý kiến của bạn bên dưới nhé!