Nội dung chính
Việc cấp sổ đỏ lần đầu cho đất ruộng đã xây nhà từ năm 1992 đang gây thắc mắc, khi Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp này.
Bối cảnh thực tế: Trường hợp của gia đình tại Bắc Ninh
Ông P.N.T (Bắc Ninh) phản ánh rằng bố ông đã nhận chuyển nhượng một thửa đất ruộng từ người cùng thôn bằng giấy viết tay, ghi rõ là chuyển nhượng ruộng. Ngay trong tháng 8/1992, bố ông đã xây dựng ngôi nhà trên thửa đất này.
Lịch sử chuyển nhượng và xây dựng
Sau hơn ba thập kỷ, bố ông T hiện đang nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu cho mảnh đất trên, hồ sơ đã được xác minh đầy đủ bởi cơ quan địa phương.
Các quy định pháp lý liên quan
Điều 138, 139, 140 Luật Đất đai 2024
Theo Điều 138, những người đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) mới được công nhận. Nếu không có giấy tờ, việc cấp giấy chứng nhận sẽ rơi vào trường hợp vi phạm Điều 139 và có thể bị xem là giao đất không đúng thẩm quyền (Điều 140).
Phòng kinh tế xã đã xác định trường hợp này là vi phạm và đề xuất cấp sổ đỏ theo khoản 3 Điều 139. Tuy nhiên, ông T cho rằng trường hợp của mình phù hợp hơn với điểm a khoản 2 Điều 138, vì đã có giấy tờ chuyển nhượng (dù là viết tay) và đã xây dựng nhà từ năm 1992.
Nghị định hướng dẫn thực hiện
Luật Đất đai 2024 được triển khai qua các nghị định: 101/2024/NĐ‑CP, 151/2025/NĐ‑CP, 226/2025/NĐ‑CP. Các nghị định này quy định chi tiết về hồ sơ, thẩm định và tiêu chí cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Quy trình và lưu ý khi đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Bản sao giấy chuyển nhượng (kể cả giấy viết tay có công chứng).
- Giấy tờ chứng minh việc xây dựng nhà (hợp đồng xây, biên bản nghiệm thu).
- Bản đồ thửa đất, bản vẽ vị trí công trình.
- Đơn đề nghị cấp sổ đỏ (theo mẫu của UBND xã).
Đánh giá của cơ quan địa phương
Cơ quan địa phương sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ chuyển nhượng, xác minh việc sử dụng đất thực tế và đối chiếu với quy định hiện hành. Nếu hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện của Điều 138, cơ quan có thể cấp sổ đỏ; nếu không, sẽ áp dụng khoản 3 Điều 139 và yêu cầu thực hiện các biện pháp khắc phục.
Kết luận và lời khuyên cho người dân
Trường hợp đất ruộng đã xây nhà từ năm 1992 thường rơi vào “điều kiện đặc biệt” cần xem xét kỹ lưỡng. Người dân nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng và xây dựng, đồng thời tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để xác định đúng điều khoản áp dụng. Khi hồ sơ được thẩm định đúng quy trình, khả năng nhận sổ đỏ lần đầu sẽ cao hơn.
Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự, hãy liên hệ ngay với UBND xã/phường để được hướng dẫn chi tiết và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.