Nội dung chính
Dư nợ tín dụng bất động sản đã chạm mức 2 triệu tỷ đồng, tăng gần 28% chỉ trong một năm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, xu hướng tăng đều qua các quý trong năm 2025 đã đưa tổng dư nợ lên mức kỷ lục, đồng thời tạo ra những rủi ro tiềm ẩn cho hệ thống tài chính.
Tổng quan dư nợ tín dụng bất động sản Q4/2025
Đến cuối quý IV/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này không chỉ phản ánh dòng vốn quay trở lại thị trường sau giai đoạn trầm lắng, mà còn cho thấy áp lực tài trợ mạnh mẽ cho các dự án bất động sản.
Cơ cấu dư nợ theo loại dự án
- Dự án khu đô thị và nhà ở: từ 481.017 tỷ đồng (Q1/2025) lên 628.654 tỷ đồng (Q4/2025).
- Đầu tư, kinh doanh bất động sản: tăng từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng.
- Cho thuê văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà: phần còn lại của dư nợ.
Động lực và bối cảnh pháp lý
Bộ Xây dựng cho rằng mức tăng này phản ánh việc giải quyết dần các vướng mắc pháp lý của dự án, đồng thời dòng vốn đang tập trung vào phân khúc ở thực và phát triển đô thị bền vững.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vốn FDI
Trong bối cảnh tín dụng tăng, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận biến động đáng chú ý:
- Thị phần trái phiếu bất động sản tăng từ 7,4% (tháng 10) lên 38,6% (tháng 11), sau đó điều chỉnh về 28% (tháng 12).
- Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tăng mạnh cuối năm, cho thấy khả năng tiếp cận vốn cải thiện dù doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lãi suất cao.
Về vốn ngoại, tính đến cuối năm 2025, lĩnh vực bất động sản thu hút 8,1 tỷ USD vốn FDI mới, chiếm hơn 21% tổng vốn FDI và tăng gần 13% so với năm trước.
Những lo ngại từ các chuyên gia
Giới phân tích cảnh báo rằng, dù dòng vốn quay lại là dấu hiệu tích cực, nhưng việc tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế có thể tạo ra rủi ro mất cân đối. Nếu tiếp tục dồn vốn vào các phân khúc đầu cơ, nguy cơ nợ xấu và áp lực thanh khoản sẽ gia tăng.
Kiến nghị kiểm soát dòng vốn
Chuyên gia đề xuất các biện pháp sau:
- Ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
- Đa dạng hoá nguồn vốn sang các ngành sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh.
- Thắt chặt quản lý rủi ro tín dụng, đặc biệt với các dự án bất động sản có mức độ rủi ro cao.
Phản hồi của nhà nước
Trong phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường. Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính để thực hiện các biện pháp quản lý rủi ro, đồng thời duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm.
Việc cân bằng giữa hỗ trợ phát triển đô thị và bảo vệ an toàn tài chính sẽ là thách thức then chốt trong những tháng tới.
Phương Uyên