Nội dung chính
Thị trường bất động sản miền Nam đang chứng kiến hai xu hướng đối nghịch: đất nền vườn “bùng nổ” trong khi đất nền dự án “chững lại”.
Đất nền vườn: Nhu cầu tăng vọt và các giao dịch nhanh chóng
Vào cuối tháng 7, phóng viên được một nhân viên Công ty Bất động sản Á Châu (địa chỉ: phường Dĩ An, TP.HCM) giới thiệu lô đất vườn 300 m² tại Long Khánh, Đồng Nai, giá chỉ 550 triệu đồng. Cùng ngày, hơn một chục khách lớn tuổi đã tập trung tại văn phòng để xem và trong vòng một buổi sáng, 5 giao dịch đã được ký kết.
Những lô đất vườn thường có diện tích 200‑300 m², trong đó 50‑80 m² là đất thổ cư cho phép xây nhà, phần còn lại dành cho cây ăn quả. Giá bán dao động 500‑800 triệu đồng/lô và ngân hàng hỗ trợ vay, khiến sản phẩm trở nên hấp dẫn đặc biệt với khách hàng từ TP.HCM.
Ông Lê Văn Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long, sau khi chuyển văn phòng về Long Khánh, cho biết mình giao dịch từ 5‑9 lô đất nền vườn mỗi tuần. Ông nhấn mạnh rằng “một mảnh vườn rộng vài nghìn mét vuông, chia thành các thửa 300‑700 m², mỗi thửa chỉ cần vốn đầu tư khoảng 230 triệu đồng và có thể bán lại với lợi nhuận gấp đôi”.
Ông Nguyễn Văn Quý, Giám đốc Công ty Bất động sản Thanh Quý (Tây Ninh), cũng chia sẻ rằng lô đất nền 100 m² với giá 350 triệu đồng “luôn cháy hàng ngay khi mở bán”.
Đất nền dự án: Giao dịch trì trệ và áp lực giá
Ngược lại, các dự án đất nền theo quy hoạch vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút khách hàng. Ví dụ, dự án King Hill Residences (Bến Lức, Tây Ninh) chỉ ghi nhận hơn 10 giao dịch thành công trong 6 tháng đầu năm 2025, mặc dù đã mở bán được gần 2 năm. Tương tự, dự án An Huy Mỹ Việt (Đức Hòa Đông, Tây Ninh) buộc phải ngừng bán chỉ sau 2 tháng vì không có đơn đặt mua.
Theo báo cáo nghiên cứu của DKRA Group (đầu 2025), trong 6 tháng đầu năm, có 6.415 sản phẩm đất nền dự án được chào bán tại các tỉnh miền Nam, nhưng chỉ 446 giao dịch thành công – tỉ lệ chốt dưới 7 %.
Những nhận định và triển vọng ngắn hạn
Ông Lê Văn Tuấn cảnh báo rằng thị trường đất nền vườn chỉ là “hiện tượng tạm thời”, do quy hoạch pháp lý chưa đồng bộ và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư dự án, đây vẫn là “miếng bánh ngon” vì vốn đầu tư ban đầu thấp và khả năng vay ngân hàng hỗ trợ.
Phó tổng giám đốc DKRA Group, ông Trần Hiếu, dự báo trong quý III 2025 nguồn cung sẽ tăng nhẹ khoảng 500 lô mới, chủ yếu ở TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai. Thanh khoản có khả năng phục hồi nhưng chưa đủ để đưa thị trường trở lại mức sôi động như trước năm 2020.
Đất nền vườn “lên ngôi”, lấn át đất nền dự án
Giá rẻ, giao dịch nhanh: Đất nền vườn 500‑800 triệu đồng/lô (200‑300 m²) với 50‑80 m² thổ cư, có sổ đỏ, ngân hàng hỗ trợ vay.
Đất nền dự án “đuối sức”: Giá trung bình >2 tỷ đồng/80 m², thanh khoản kém, nhiều dự án không có giao dịch trong nhiều tháng.
Rủi ro tiềm ẩn: Đất nền vườn chưa có quy hoạch pháp lý rõ ràng, khó bán lại trên thị trường thứ cấp.