Nội dung chính
Thị trường bất động sản không còn ưu tiên vay vốn
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn so với các ngành khác. Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khiến các dự án bất động sản phải chịu áp lực lãi suất cao.
Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản lớn cho dự án 2026
Tại diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest nêu ra mối quan ngại chính của doanh nghiệp: giá đất đang tăng mạnh do áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới.
Giá đất tại Hà Nội và TP.HCM
- Hà Nội: hơn 700 triệu đồng/m² ở một số khu vực.
- TP.HCM: trên 600 triệu đồng/m² ở các vị trí trung tâm.
Những con số này được tính dựa trên bảng giá đất 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới, tạo ra mức giá “địa chính” không thực tế cho dự án mới.
Hệ số K chưa được công bố
Hiện tại, hệ số K vẫn chưa được ban hành, gây lo ngại cho doanh nghiệp về chi phí sử dụng đất trong năm 2026. Khi thời gian từ khi công bố bảng giá đất đến khi có hệ số K kéo dài tới 6 tháng, các dự án đã nhận đất nhưng không thể nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến trì hoãn hoặc hủy bỏ dự án.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc
Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội giải thích rằng Nghị quyết 254 được thiết kế với 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Tiếp cận quỹ đất: Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất khi dự án chưa hoàn tất 100% nhưng đã đạt ≥75% diện tích và người dùng.
- Thu hồi đất khi bồi thường: Bổ sung ngoại lệ cho dự án đồng thuận trước, dự án khẩn cấp, dự án quốc gia hoặc tái định cư tại chỗ.
- Đấu giá và đấu thầu: Cho phép chỉ cần quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
- Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Thay thế việc đồng thời áp dụng bảng giá và giá đất cụ thể, đồng thời cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính: Ví dụ, giảm tiền sử dụng đất đồng loạt sẽ không yêu cầu doanh nghiệp nộp hồ sơ bổ sung.
Đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, ngoài các hình thức trả một lần và trả hàng năm, cần có tùy chọn trả tiền thuê đất theo một số năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền, xây dựng kế hoạch tài chính linh hoạt và có thể thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp.
Dự báo lãi suất vay bất động sản năm 2025
Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 %, vượt mức tăng trung bình 18.5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể:
- Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản: +24 %.
- Cho vay mua, sửa nhà: +14‑15 %.
Trong khi huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14.5 %, các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất lên, tạo ra một “mặt bằng lãi suất” mới cho bất động sản.
Dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40 % so với 2024 – tổng dư nợ bất động sản vẫn chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, khiến xu hướng lãi suất tăng vẫn tiếp diễn.
Định danh bất động sản: Công cụ ngăn đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản Việt Nam được định danh bằng mã số. Mã này gắn liền từ khâu sở hữu đất, lập dự án, giao dịch cho tới cấp giấy chứng nhận.
Hệ thống này không chỉ giảm thủ tục hành chính, tăng tính minh bạch, mà còn hạn chế hiện tượng “hai giá” và giảm rủi ro đầu cơ. Đối với môi giới, việc được định danh cá nhân thay vì chỉ dựa vào chứng chỉ hành nghề sẽ nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Ông Takayama Yasushi – Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản chia sẻ kinh nghiệm quốc tế: Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột – tài chính với lãi suất thấp, quy hoạch đô thị bền vững và vai trò trực tiếp của chính quyền địa phương – để tránh thiếu hụt nhà ở và giảm áp lực thị trường.
Kết luận và khuyến nghị
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ba thách thức lớn: lãi suất vay tăng, hệ số K chưa rõ ràng và bảng giá đất cao. Để duy trì sức cạnh tranh, doanh nghiệp cần:
- Thận trọng trong việc lựa chọn dự án, ưu tiên các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và các dự án có hỗ trợ tài chính từ nhà nước.
- Áp dụng các công cụ điều tiết đa chiều – đất đai, tài chính, thuế và phí – để giảm chi phí vay vốn.
- Chủ động tham gia quy hoạch, sử dụng định danh bất động sản để giảm rủi ro pháp lý và nâng cao tính minh bạch.
- Đánh giá lại chiến lược tài chính, cân nhắc hình thức trả tiền thuê đất theo năm và thế chấp quyền sử dụng đất.
Bạn có quan điểm gì về xu hướng lãi suất và các biện pháp hỗ trợ của chính phủ? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.